Seltsames Festplatz-Gutachten !

„Wertermittlungs-Gutachten“ erst nach 11 Monaten offengelegt. Warum ?

Wenn der Gemeindevertretung dieses seit Ende 2016 (!) beim Bürgermeister vorliegende „Gutachten“ erst im November 2017 zugestellt wird, kann man sich schon fragen, was das sollte. Ebenso seltsam war, dass das Gutachten in der Zwischenzeit „nur unter Aufsicht“ in der Gemeindeverwaltung eingesehen werden konnte. Ob man den Gemeindevertretern die eigene genauere Betrachtung und Beurteilung erschweren wollte ?

Informieren der Öffentlichkeit unerwünscht ?

Dazu haben es die Verantwortlichen bisher nicht für nötig gehalten, die breite Öffentlichkeit zu informieren und erstmals in 2017 keine Bürgerversammlung einberufen, obwohl es dafür noch weitere Themen gäbe. Kein Wunder, wenn der Verdacht aufkommt, dass hier ein „Gefälligkeits-Gutachten“ zugunsten eines privaten Investors, möglichst öffentlich „unter dem Deckel“ bleiben soll und die ganze Sache ein „Geschmäckle“  hat.

Festplatz aus Richtung Falkenstraße Ecke Akazienweg

Nur 105 Euro Wert je qm Festplatz als Bauland ??

Noch mehr erstaunt, dass der Gutachter für 7400 m² (ohne Spielplatz, aber mit Parkfläche) nur auf den extrem niedrigem Gesamtwert von 777.600 € für das gemeindliche „Filetstück“ kommt.  Das sind nur 105,08 €/m². Da rundum der amtliche Bodenwert bei 200 €/m² liegt, wäre das Festplatzgelände als Baugelände angeblich nur etwas mehr als die Hälfte wert. Obwohl ein Teil des Festplatzes durch die Altlast eventuell die baulichen Möglichkeiten für die geplante Senioren-Wohnanlage teilweise einschränken könnte, was aber noch zu klären ist, rechtfertigt dies nicht diese völlig unrealististische Abwertung !

SPD-Kritik allgemein zutreffend, aber die Hinterfragung der Wertermittlung fehlt.


Wenn dazu die SPD in ihrer letzten „Ortsschelle“ unter dem Titel „Fragwürdiges Wertermittlungs-Verfahren“ Kritik übt, dann ist das leider zu pauschal, weil die unrealistischen Bewertungspunkte nicht genannt werden  ! Zutreffend ist die Kritik an a) dem bisherigen Vorgehen der Verantwortlichen mehr zu Gunsten eines privaten Investors, anstelle für die Gemeindefinanzen und b) am mehr als dürftigen und ungenügenden Wertergebnis.  Aber das Berechnen der Wertermittlung an sich ist nicht zu beanstanden, sondern die fragwürdige Auswahl der Berechnungsparameter, die zu diesem Ergebnis führten.  Der Gutachter erklärte am 14.11.2017  in einer „nicht-öffentlichen Veranstaltung“ für Gemeindevorstand und -vertretung sein Vorgehen  und das Berechnen des Gutachtens. Wir meinen:
Er hat zwar richtig gerechnet,  aber mit fragwürdigen Bewertungskriterien  !
Und da liegt der eigentliche Knackpunkt für das „geschönte“ Ergebnis ! 
Grund:  Die angesetzten Kriterien treffen für die Umwandlung des größten Festplatzteils in einen, einzigen Bauplatz, wie auch für die direkte Umgebung großteils gar nicht zu ! Wäre dies anders, hätte das staatliche Amt für Bodenmanagement für die benachbarten bebauten Grundstücke nicht den Richtwert von 200 €/m² einheitlich für das  gesamte „Vogelviertel“ festgelegt, ohne irgendwelche Abschläge.

Festplatz aus Richtung Linnpfad

Beurteilen Sie mal selbst die folgenden angeblich berechtigten „Gutachten-Kriterien“:  (Die Grünfläche = Spielplatz bleibt gemeindlich und ist daher außen vor.) Ausgangswert sind die 200 €/m², wie rundum.

1.  Geländeerschließung = minus 50 % ?
(Aufwand, um Platz kleinteilig zu parzellieren und zu  erschließen)

2.  Beeinträchtigung = minus 10 % ?
(durch Fa. Berkenhoff, Wockenfuß, Bauhof und Publikumsverkehr der Gemeinde-
verwaltung)

3.  Gute Lage im bebauten Gebiet = plus 20 % ?
(gut geschnitten, 3seitige Zufahrt)

4.  Abwertung für Parkfläche = minus 50 % ?
  (Vermutung: nicht bebaubar, deshalb Abzug)

Gutachter-Angaben teils ungenau !

Vorab:  Der Gutachtentext (Seiten 10 – 12) zur Berechnung einzelnen Kriterien ist auf Seite 10 zu 2. und 3. ist sachlich ungenau !  Es heißt dort zu 2.  … Abschlag von 10 % auf den Bodenrichtwert. Richtig ist aber: … Abschlag von 10 % vom bereits um 50 % reduzierten Bodenrichtwert.  Und im Text zu 3. fehlt die Angabe dieser Bezugsgröße komplett; nämlich auf den durch 1. und 2. bereits um 55 % reduzierten Bodenrichtwert.

Stellungnahme zu

1.  Erschließung und 4. Parkfläche: Wie im Gutachten selbst ausgeführt ist das Gelände auf 3 Seiten straßenmäßig zugänglich und extern voll erschlossen. Folglich ist seitens der Gemeinde als Verkäufer keine Vorleistung durch eine Wertminderung gegeben. Da vom Festplatz nur ein gemeindlicher kleiner Anteil abgetrennt wird und der Großteil als geschlossene Einheit = 1 Bauplatz verkauft werden soll, ist die „innere Erschließung“, eine eventuelle weitere interne Geländeaufteilung, wie auch die unterschiedliche Nutzung der Bauplatzfläche allein Sache des Investors als Käufer und Bauherr  Bei einem privaten Bauplatz-Geschäft käme ja auch kein Käufer auf die Idee für die geplante Hofeinfahrt oder die Gartenfläche einen Nachlass zu fordern.  ERGEBNIS also: Diese Bauherrenkosten dem Verkäufer anzulasten, ist völlig abwegig.  Wenn die Punkte 2. und 3. einbezogen werden und der Istwert lt. „Gutachten“ subtrahiert wird, errechnen sich:
7400 qm x 200 € = 1.480.000 € x 0,9  x 1,2 = 1.598.400 €  minus Ist-Wert (Seite 12) = 777.600 € =  820.800 €  als gemeindliches Erschließungs-Geschenk !  Damit hätte man ein größeren Teil der Bölz erschließen können ! Also nicht nur völlig überflüssig, sondern als Nachlass auch noch maßlos überhöht !

2.  Beeinträchtigung:  Auch dieser Abzug beruht mehr auf theoretischen Vermutungen  und weniger den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten. Wenn der Gutachter sogar selbst bezügl. der Immissionen von „kommen kann“ schreibt, also diese auch nur vermutet, dann ist ein konkreter Abzug dafür fahrlässig ! Vermutungen bzw. Hinweise auf eventuelle Risiken gehören in den Abschlussteil des Gutachtens. Der größte Witz ist die angebliche Beeinträchtigung durch den Publikumsverkehr der Gemeindeverwaltung. Abgesehen davon, dass das Anfahren und Abfahren von Fahrzeugen, usw.  im Linnpfad bei der Gemeinde nicht über dem üblichen Straßenverkehr in Falkenstraße und Akazienweg liegt, sind auch die Öffnungszeiten der Verwaltung zu berücksichtigen. Denn diese liegen im Jahreswert gerade bei knapp 17 % je 24 Stunden-Tag ! Oder je Werktag Mo-Fr.  bei knapp 5 1/4 Stunden. ERGEBNIS also: Abschlag = unrealistisch ! Wenn man hier trotzdem einen negativen Einfluss auf die Senioreneinrichtung bewerten will, dann muss man im Umkehrschluss auch deren Beeinträchtigung auf die umliegende Bebauung einschätzen ! Nur dann wäre eine solche Beurteilung vollständig. Aber die hat sich der Gutachter gespart !  Man könnte nämlich trefflich darüber diskutieren, ob die Ver- und Entsorgungsfahrten für die knapp 100 Bewohner, die Hauseinrichtung samt Laden oder Arztpraxis, Personalfahrten, Angehörigenbesuche, usw. nicht wesentlich gravierender sind und die Nachbargrundstücke dadurch selbst mehr an Wert verlieren würden ?

3. Gute Lage = Aufschlag: Grundsätzlich ist der Aufschlag berechtigt und die Argumente dafür zutreffend. Nur der Wertaufschlag spiegelt die besondere, gute ruhige Lage, Erreichbarkeit und die schon vorhandene Rundumerschließung nicht ausreichend wider. Auch nicht im Verhältnis bei anderen Baulücken-Grundstücken zwischen altem und neuem Bodenwert als Grundlage für einen marktüblichem Verkaufspreis. ERGEBNIS also: Als Grundlage einer realistischen Basis für eine spätere Preisfestlegung ist ein Wertaufschlag von mindestens 25 % aus unserer Sicht gerechtfertigt.  

ABSCHLUSS:  Aufgrund unserer Ausführungen halten wir die Abschläge für die angeblichen Beeinträchtigungen 1., 2. und 4. für gar nicht zutreffend, während der einzig reale Punkt 3. zu niedrig angesetzt wurde. Der Verdacht, dass uns ein „Gefälligkeits-Gutachten“ vorgelegt wurde, ist nicht von der Hand zu weisen. Ähnlich sieht das auch die heimische Presse.
Wir halten daher einen besser ausgewogener Bodenrichtwert von  200 € + 25 % =
250 €/qm x 7.400 qm = 1.850.000 € für realistischer.  Dieser Wert kann sich noch ändern, wenn aufgrund des neuen „Bohrgutachten“ und der dadurch tatsächlich dann möglicher Baubeeinträchtigung sich ein neue Rechnung ergibt. Darauf kommt dann noch der Verkaufsaufschlag. Merke: In Wettenberg hat der gleiche Investor für ein kleineres Grundstück den realistischen „Wettenberger-Preis“ von weit über 1 Mill. EUR bezahlt. Dazu hat der Investor die zusätzlichen Abbruch- und Entsorungskosten der alten Bauten selbst getragen.
Es wird daher unserer Bevölkerung nicht zu vermitteln sein, wenn dem privaten Investor ein Preis zugestanden wird, der ohne nachvollziehbare realistische Gründe erheblich von den aktuellen Heuchelheimer Bauplatzpreisen abweicht und etwa nur der Hälfte des Wettenbergers Verkaufspreises entspricht !

 

 

 

 

 

 

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